';
side-area-logo
Præcisering af værdiansættelse af fast ejendom
Præcisering af værdiansættelse af fast ejendom

Overblik: Finanstilsynet har med effekt pr. 1. juli 2016 præciseret bekendtgørelsen om værdiansættelse og låneudmåling. Den såkaldte seks-måneders regel er afskaffet.

Præcisering af værdiansættelserne: Det er et grundlæggende princip rodfæstet i såvel Europa-Parlaments og Rådets forordning nr. 575/2013 af 26. juni 2016 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter mv. som i to bekendtgørelser om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af realkreditobligationer, at låneudmålingen ikke må basere sig på en pantværdi af ejendommene, som overstiger markedsværdien af disse. Markedsværdi defineres iht. internationale værdiansættelsesprincipper for fast ejendom som ”…den skønnede værdi, en ejendom vil blive handlet til på vurderingsdatoen mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion efter passende markedsføring, hvor parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.”[1] Markedsværdi er med andre ord ejendommens værdi på vurderingstidspunktet i det aktuelle marked efter normale, aktive salgsbestræbelser og almindelig markedsføring på baggrund af en realistisk udbudspris[2].

Der har dog været tvivl om forståelsen af værdiansættelsesprincippet. Dette skyldtes, at bekendtgørelserne begge indeholdt en passus om, at markedsværdien af ejendommen svarede til den rimelige kontante handelsværdi, ”…der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder”. Dette har givet anledning til tvivl, hvor den gennemsnitlige liggetid var over 6 måneder, idet reglen har været taget til indtægt for, at ejendommene i disse tilfælde skulle værdiansættes lavere end markedsværdien.

Denne tvivl er nu ryddet af bordet med Finanstilsynets ændring af de to bekendtgørelser. Pr. 1. juli 2016 udgår kravet om, at handelsværdien skulle kunne opnås inden for en salgsperiode på 6 måneder. Efter høringssvar fra Realkreditforeningen, Finansrådet og Realkreditrådet har Finanstilsynet bevaret en direkte reference til ejendommenes markedsværdi i vurderingsbekendtgørelserne. Dette medfører, at ejendommene – også i områder med lange liggetider – skal værdiansættes til markedsværdien pr. tidspunktet for vurderingen. Finanstilsynet anfører: ”Der skal regnes med salg inden for en periode, som det forventeligt vil tage at realisere ejendommen gennem et normalt og aktivt salgsforløb”. Der skal derfor også i områder med lange liggetider tages afsæt i de seneste foreliggende referencehandler, hvorefter der groft sagt ”lægges til” og ”trækkes fra” for at imødekomme individuelle forhold ved ejendommen.

Betydning: Ovennævnte præcisering vil formentlig medføre, at der ikke længere er tvivl om, at ejendomme ved låneoptag skal vurderes til markedsværdi – også hvis den pågældende ejendom måtte være beliggende i et område med lange liggetider.

[1] Citat fra Finanstilsynets ”Vejledning om valg af referencer og betydning af liggetider ved værdiansættelser af fast ejendom til markedspris”

[2] Jf. Finanstilsynets ”Vejledning om valg af referencer og betydning af liggetider ved værdiansættelser af fast ejendom til markedspris”

For yderligere information, kontakt advokat Anders Hermansen.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInEmail this to someone