Bygherres økonomiske forudsætninger og rådgivers budgettering

30.08.24

Bygherre kan ikke overvælte risikoen for sine økonomiske forudsætninger på rådgiver ved blot at aftale budgettering, men er budgettering aftalt, skal denne ydelse leve op til god rådgiverskik som andre projekteringsydelser.

Ansvar for budgettering

Med ABR 18 er indført en række nye bestemmelser om bygherres økonomiske forudsætninger; den økonomiske ramme for opgaven, budgettering og (vederlagsfri) omprojektering. Bestemmelserne reflekterer i vidt omfang en aftalepraksis, som også var anvendt inden vedtagelsen af ABR 18. I denne artikel samler vi op på erfaringerne med bestemmelserne og kommer med forslag til, hvad man som både rådgiver og bygherre med fordel kan være særlig opmærksom på i relation til budgettering.

Hverken ABR eller ydelsesbeskrivelserne indeholder en egentlig definition af budgettering. Det fremgår dog af ABR 18 § 9, stk. 3, at hvis der leveres budgettering, skal rådgiver ved opgavens påbegyndelse gennemgå bygherres budget og de tilhørende forudsætninger. Det fremgår endvidere af § 11, stk. 5, at rådgiver som en del af hver fase-afslutning skal opdatere budgettet. Ydelsesbeskrivelserne indeholder beskrivelser af, hvilke ydelser der skal leveres i forhold til økonomi i de enkelte faser, men betegnelsen ”budgettering” er ikke brugt.

Hvis rådgiver skal udføre budgettering med de deraf følgende retsvirkninger efter ABR 18, skal det som hovedregel (klart) fremgå af rådgiveraftalen, at det er en del af rådgivers ydelse. Gør det ikke det, er det ikke en ydelse, som rådgiver leverer.

Det følger af ABR 18 § 4, stk. 2, at en rådgiveraftale skal indeholde oplysninger om opgavens økonomiske ramme og budgetforudsætning. Det er i sagens natur oplysninger, der skal komme fra bygherre, og oplysninger som skal gives, uanset om rådgivers ydelser omfatter budgettering eller ej. Det forhold, at der i rådgiveraftalen er oplyst en samlet økonomisk ramme, medfører dermed ikke i sig selv, at rådgiver skal udføre budgettering. Blandt andet på denne baggrund må det typisk anbefales, at kommunikationen omkring opgavens økonomiske ramme og budgetforudsætning mellem bygherre og rådgiver prioriteres, og at der tilvejebringes et skriftligt budgetgrundlag, der indarbejdes som en del af rådgiveraftalen.

Uanset om man som rådgiver udfører budgettering eller ej, er det altid en god ide tidligt og gerne allerede i tilbudsfasen at gennemgå bygherres budget og forudsætninger, da det giver et foreløbigt billede af projektet, og om det er realistisk inden for den økonomiske ramme. Det vil ofte indikere en risiko, hvis et projekt allerede på dette tidlige stadie forekommer underbudgetteret.

Konsekvensen af budgetoverskridelser

Omprojektering

Omfatter rådgivers ydelser budgettering, og er ABR 18 aftalt, skal rådgiver efter ABR 18 § 46, stk. 1, udføre omprojektering, hvis et opdateret budget ved en faseovergang eller indkomne priser fra entreprenørerne overstiger det seneste godkendte budget. Uanset aftalt honorarform er omprojekteringen ikke honorarbærende.

Pligten til at omprojektere er ikke en misligholdelsesbeføjelse, og budgetoverskridelsen er ikke ansvarspådragende for rådgiver. Rådgivers forpligtelse til at omprojektere er således udtryk for en aftalt ydelse i tilfælde af budgetoverskridelse.

Ved at påtage sig budgettering er der ikke – udelukkende af den grund – fra rådgivers side givet en garanti for, at projektet også rent faktisk kan gennemføres inden for bygherrens budget. Såfremt rådgiver skal påtage sig et skærpet ansvar for budgettering, vil det kræve en fravigelse af bestemmelserne i ABR 18.

Pligten til at omprojektere bortfalder, hvis rådgiver ikke burde have forudset overskridelsen, eller hvis omprojektering medfører uforholdsmæssigt store udgifter. Hvad der ligger i denne undtagelse har været genstand for en del debat, og niveauet vil blive fastlagt i retspraksis.

Tidsfristforlængelse

Omprojektering giver rådgiver ret til tidsfristforlængelse efter ABR 18 § 38, stk. 1, litra f, netop fordi der ikke er tale om misligholdelse. Modsat forudsætter forpligtelsen til at omprojektere i udførelsesfasen efter ABR 18 § 46, stk. 2, at budgetoverskridelsen er en følge af ansvarspådragende fejl hos rådgiver, og her er der ikke ret til tidsfristforlængelse.

Godtgørelse/erstatning

Hvis rådgivers ydelse ikke omfatter budgettering, vil bygherre skulle godtgøre (og ofte fremlægge dokumentation for), at det er mangler ved rådgivers ydelse, som har ført til, at budgettet ikke kan overholdes. I givet fald kan det give bygherre ret til afslag i honoraret eller erstatning. Det vil efter omstændighederne være en tung bevisbyrde at løfte.

Aktuel retspraksis

I en nylig kendelse fra Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed, TBB 2024.619, gjorde bygherre gældende, at rådgiver havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse bygherre om, at projektet ikke kunne udføres inden for budgettet, og bygherre havde derfor afvist rådgivers honorarkrav.

Rådgiver skulle ikke udføre budgettering i denne sag, men rådgiver havde tidligere ydet rådgivning, herunder budgettering, til en anden bygherre, som efterfølgende havde solgt projektet til den nuværende bygherre, og som derfor mente, at rådgiver havde indsigt i økonomien. Det fik den nuværende bygherre imidlertid ikke medhold i. Voldgiftsretten henviste bl.a. til, at der ikke i rådgiveraftalen var angivet en samlet økonomisk ramme, at bygherre havde antaget en bygherrerådgiver, som forestod budgettering, og at rådgiver ikke havde indsigt i aftalevilkår og forudsætninger for overdragelse af projektet.

Kendelsen er et eksempel på, at bygherre ikke kan vælte risikoen for sine økonomiske forudsætninger over på rådgiver, medmindre dette nærmere er præciseret i aftalen mellem parterne. Det er dog væsentligt, at en rådgiver, som udfører budgettering, er omhyggelig med at gennemgå bygherrens budgetter og forudsætning og giver bygherre besked, hvis der er risiko for, at budgetter ikke kan overholdes, så bygherre har mulighed for at gøre sig de fornødne overvejelser omkring muligheden for at realisere projektet og gennemføre relevante tiltag. Alternativt vil rådgiver efter omstændighederne kunne pådrage sig et ansvar.

Som bygherre skal du huske

• Oplys opgavens økonomiske ramme, budgetforudsætninger og den samlede økonomiske ramme ved tilbudsindhentning / udbud af rådgiverydelsen.
• Gennemgå opdaterede budgetter ved faseovergang, godkend eller afvis.
• En afvisning af et opdateret budget bør begrundes.
• Gennemgå rådgivers besparelsesforslag og udvælg relevante tiltag.

Som rådgiver skal du huske

• Gennemgå opgavens økonomiske ramme, budgetforudsætninger og den samlede økonomiske ramme, om muligt allerede i tilbudsfasen og ellers, når opgaven startes op.
• Budgettet opdateres ved fase-afslutning.
• Besparelseskatalog udarbejdes ved budgetoverskridelser.
• Krav om tidsfristforlængelse varsles.