Fra byggeri til udlejning – hvilke lejeretlige udfordringer er der ved et mangelfuldt byggeri?

31.01.25

Der er godt gang i byggerierne, og der bliver opført flere og flere enheder til udlejning, ligesom eksisterende lejemål renoveres. Overgangen fra byggeri eller renovering til både bolig- og erhvervsudlejning giver dog anledning til nogle juridiske udfordringer, da lejerettens og entrepriserettens regler i visse tilfælde ikke harmonerer, hvilket kan føre til, at en ejer/udlejer kan komme i klemme mellem lejer og entreprenør. I nærværende artikel belyses nogle af de lejeretlige udfordringer ved et mangelfuldt byggeri.

Generelt om lejeretlige mangler
Hvorvidt der foreligger en mangel ved et lejemål skal bedømmes efter erhvervslejelovens § 18, stk. 1, og lejelovens § 95, stk. 1. Begge bestemmelser opererer med en mangelsdefinition, som tager udgangspunkt i lejemålets stand sammenlignet med parternes aftale og dermed, hvad lejer efter retsforholdet mellem parterne kan kræve.

Manglerne bedømmes derfor lejeretligt med udgangspunkt i det aftalte, hvorefter henholdsvis lejeloven og erhvervslejeloven har en støttende funktion, idet disse love danner rammerne for, hvornår forholdene vil udgøre en mangel.

Hvis lejer konstaterer, at der er mangler i lejemålet, skal lejer efter både erhvervslejelovens § 21, og lejelovens § 91, reklamere senest 2 uger efter lejemålets ikrafttræden. Skjulte mangler, dvs. mangler som ikke kunne konstateres i denne periode, er naturligvis undtaget denne frist.

Lejer vil i den forbindelse kunne kræve manglen afhjulpet straks, og herudover vil lejer kunne kræve erstatning for de egenskaber, som lejemålet savner, og som var tilsikrede ved indgåelse af aftalen. En tredje misligholdelsesbeføjelse efter erhvervslejelovens § 18, stk. 2, og lejelovens § 95, stk. 1 er forholdsmæssigt afslag i lejen, når der foreligger mangler, som forringer brugsværdien af lejemålet for lejeren.

Disse misligholdelsesbeføjelser kan efter lejeloven ikke fraviges til skade for lejer. Dog kan disse bestemmelser fraviges ved aftale for et erhvervslejemål.

Mangler på indflytningstidspunktet
Selv mindre mangler ved en nyopført eller renoveret enhed, som skal lejes ud, kan skabe udfordringer for udlejer, selvom udlejer i henhold til en entreprisekontrakt vil kunne kræve, at entreprenøren afhjælper manglerne.

Årsagen til dette er, at mangler håndteres på forskellige måder og med bl.a. forskellige frister for udbedring inden for henholdsvis entrepriseretten, som oftest er det retsgrundlag, som regulerer udlejers og entreprenørens aftale, og lejeretten såvel bolig som erhverv, som en lejeaftale mellem udlejer og lejer bliver reguleret af.

Allerede ved entreprenørens aflevering af byggeriet kan udlejer komme i klemme, idet udlejeren kun kan nægte at tage imod byggeriet fra entreprenøren, hvis der er væsentlige mangler ved byggeriet. Det medfører, at udlejeren i langt de fleste tilfælde er nødsaget til at tage imod byggeriet, selvom der er mangler, og hvis enhederne allerede på det tidspunkt er lejet ud, så vil udlejer skulle overdrage disse mangelfulde enheder til lejerne.

Overdragelse af et lejemål med mangler er sjældent i overensstemmelse med lejer og udlejers aftale, og derfor opstår den næste udfordring, som er afhjælpning af manglerne. Som anført indledningsvis i afsnittet om generelle lejeretlige mangler, kan lejeren kræve, at mangler ved det lejede bliver udbedret straks, idet lejer ellers må iværksætte udbedring af manglerne for udlejers regning. Inden for entrepriseretten opererer man dog typisk ikke med, at entreprenøren har en forpligtelse til straks at afhjælpe, men i stedet at afhjælpning skal ske inden for en af udlejer fastsat frist, som skal tage hensyn til manglernes art og omfang samt forhold i øvrigt. Denne frist er oftest længere end ”straks”, og der opstår derfor en tidsmæssig udfordring.

Det kan føre til den situation, at hvis entreprenøren ikke når at afhjælpe manglen, fordi lejeren berettiget har rekvireret en håndværker for udlejers regning, så bliver entreprenøren afskåret fra at gøre afhjælpningsretten gældende. Udlejeren kommer derved til at stå med regningen for udbedring af mangler, som udlejeren ellers ville kunne have krævet, at entreprenøren som følge af entreprenørens afhjælpningspligt skulle afhjælpe, og udlejeren lider således et økonomisk tab.

Dertil kommer udlejers risiko for at skulle give et forholdsmæssigt afslag i lejen, hvis manglen, indtil den er afhjulpet, forringer brugsværdien af lejemålet, og ydermere er der risikoen ved, at lejeren kan hæve lejeaftalen, hvis manglen er væsentlig, og udlejeren ikke udbedrer inden for kort tid.

Et krav om forholdsmæssigt afslag vil entrepriseretligt være udtryk for et indirekte tab, som udlejeren efter AB 18 § 53, stk. 2, ikke kan gøre gældende mod entreprenøren som et erstatningskrav uden aftale herom. Udlejer ender således med at bære de økonomiske konsekvenser for manglen i den nyopførte ejendom.

Endelig er der også hele praktikken i, at entreprenøren kan få adgang til lejemålet, som kan besværliggøres af, at en lejer allerede er flyttet ind. Hvis ikke entreprenøren kan få adgang, kan det give nogle udfordringer i forhold til planlægning og forsinkelse af afhjælpningsarbejderne.

Konklusion – anbefalinger
Som anført ovenfor er der en række lejeretlige udfordringer ved mangler i en enten nyopført eller renoveret ejendom, da måden at håndtere mangler på og fristerne herfor er forskellig inden for henholdsvis entrepriseretten og lejeretten. Det gør, at udlejeren i mange tilfælde kommer i klemme mellem lejeren og entreprenøren, hvor udlejeren kan blive den tabende part i forhold til det økonomiske.

Det har derfor afgørende betydning for en udlejer, der står foran en nyopførelse eller renovering, at udlejer har for øje, at der ikke er harmoni mellem de to regelgrundlag, hvilket en udlejer skal være opmærksom på i forbindelse med udarbejdelse af henholdsvis entreprisekontrakt og lejeaftale.

En måde, hvorpå parterne kan forsøge at ”dække hullerne til”, er ved at udforme entreprisekontrakten og lejekontrakten med back-to-back-klausuler. Dette betyder, at vilkårene i kontrakterne skal svare til hinanden og således, at f.eks. fristerne for afhjælpning bliver ens, hvorved udlejer sikrer sig, at udlejer kan henholde sig til entreprenørens afhjælpningspligt i stedet for at skulle betale for, at tredjemand udfører det for udlejers regning.