Renoveringsentrepriser – en særlig entrepriseretlig størrelse

06.06.24

Et miljøbevidst valg
Tidligere på året skrev vi årets Chambers Europe Practice Area Overview inden for entrepriseret, hvor vi kastede lys over visse tendenser i den danske byggebranche.

En af de tendenser, vi satte fokus på, var renovering af bygninger frem for nedrivning/nybyg, idet renovering ofte kan være et miljøbevidst valg og kan byde på andre fordele og muligheder.

Senest har vi kunnet konstatere, at der fortsat er interesse i byggebranchen for at renovere frem for at nedrive, herunder f.eks. fra Ikano Bolig i forbindelse med omdannelsen af det gamle rådhus i Høje-Taastrup: https://dagensbyggeri.dk/byggeri-og-anlaeg/dropper-nedrivning-vil-bygge-groenne-boliger-i-gammelt-raadhus-hoeje-taastrup/

Fra en entrepriseretlig vinkel er renoveringsentrepriser en interessant ”størrelse”, som efter vores opfattelse kræver særlig opmærksomhed i aftalegrundlaget.

Grund til særlig opmærksomhed i aftalegrundlaget
Udførelse af renoveringsentrepriser indebærer i sagens natur, at man som entreprenør skal forholde sig til de eksisterende forhold ved en bygning – for eksempel de eksisterende konstruktioner, jordbundsforholdene, ledningsføringer (nye og eksisterende), rettigheder over bygningen mv.

Det er således ikke usædvanligt, at der er flere ”ubekendte” forhold ved renoveringsentrepriser end ved opførelsen af nybyg. Sådanne ubekendte forhold kan dog få meget store konsekvenser for både økonomien og tiden i en byggesag.

Det er derfor en god idé at forsøge at undersøge og afstemme så mange ubekendte forhold som muligt, inden der indgås en aftale om et renoveringsprojekt, og således herefter lade oplysningerne om disse forhold indgå i aftalegrundlaget og placere ansvaret for supplerende nødvendige undersøgelser mv.

Men hvem bærer for eksempel ansvaret for de forhold, som ikke fremgår – eller måske fremgår uklart – af udbudsmaterialet og aftalegrundlaget?

Det klare udgangspunkt er, at bygherren bærer ansvaret for uklarheder i udbudsmaterialet og byggegrundens beskaffenhed, jf. bl.a. princippet i AB 18 § 4, stk. 2. Hvis der således efter opstart af byggeriet konstateres uforudsete og/eller usædvanlige forhold, er det som udgangspunkt bygherrens risiko, og entreprenøren kan således have ret til ekstrabetaling og tidsfristforlængelse.

I tråd med dette princip fandt Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed i en sag om renovering og ombygning af en skole, at totalentreprenøren havde krav på ekstrabetaling til opretning af en tagflade med polystyrenkiler, idet bygherren (en kommune) burde have oplyst om lunker i taget i udbudsmaterialet, jf. T:BB 2014.262:

”Det lægges til grund, at det var kendt af bygherren, at der var lunker på taget som følge af, at det underliggende betondæk mellem hoveddragerne var nedbøjet, og at det blandt andet havde medført, at det havde været nødvendigt at etablere indvendige tagnedløb for at fjerne vand, som ikke kunne løbe ud over tagkanten. Det er åbenbart, at dette problem i forbindelse med tagrenoveringen skulle løses, og at det var nødvendigt med en opretning af taget, så der kunne skabes afløb ud over kanten.

En sådan væsentlig problemstilling burde tydeligt have været beskrevet i udbudsmaterialet, der derfor på dette punkt ikke opfylder kravene til klarhed og tydelighed i udbudsmaterialer. Det kan ikke lægges til grund, at de entreprenører, der i udbudsfasen besigtigede skolens tag, af egen drift skulle have opdaget både lunkeproblematikken og omfanget af den. Udbudsmaterialet skal om en sådan betydende del af entreprisen være klart og tydeligt, og selv om en tilbudsgivende entreprenør skal se sig godt for, indebærer hans forpligtelse hertil ikke, at han skal gennemføre nivellement af et tag som det foreliggende.”

Overfor dette veletablerede bygherreansvar gælder, at entreprenøren som det klare udgangspunkt bærer ansvaret og risikoen for det tilbud, der er givet. Såfremt entreprenøren således kunne eller burde have forudset, at der ville opstå et fordyrende/forsinkende forhold, kan det være vanskeligt at kræve ekstrabetaling og tidsfristforlængelse – medmindre entreprenøren har taget et klart forbehold for dette forhold, jf. bl.a. princippet i AB 18 § 5, stk. 3.

Entreprenøren har således også en vis pligt til at gennemgå udbudsmaterialet og stille spørgsmål til eventuelle uklarheder, jf. bl.a. princippet i AB 18 § 22, stk. 2.

Det er derfor en god idé som entreprenør at gennemgå udbudsmaterialet meget nøje og indlede en drøftelse med bygherren om eventuelle uklarheder i udbudsmaterialet, inden der indgås en entrepriseaftale om udførelsen af en renoveringsentreprise. Alternativt bør entreprenøren overveje, om der er anledning til at tage et forbehold for konkrete uklare eller usikre forhold, som må kunne tænkes at give udfordringer for byggesagen.

Dette kan dog give særlige udfordringer i forbindelse med offentlige udbud omfattet af udbudsloven, hvor der som udgangspunkt gælder et forbud mod forbehold og forhandling. I så fald kan entreprenøren overveje, om det er muligt at stille afklarende spørgsmål til bygherren/ordregiveren under udbudsprocessen. Det kan være en god idé at drøfte dette med sin juridiske rådgiver eller advokat, så man ikke risikerer at blive udelukket fra at afgive tilbud.