Tidsbegrænsede boliglejekontrakter – hvor er fælderne?

28.03.25

Tidsbegrænsede boliglejekontrakter er et væsentligt aspekt i dansk lejeret, og forståelsen af disse regler har stor betydning for både lejere og udlejere. Lovgivningen omkring tidsbegrænsning i lejeaftaler er særligt reguleret i lejelovens § 173. Denne artikel giver en samlet forklaring af bestemmelsen, forarbejdernes bemærkninger og praktiske fortolkning. Desuden beskrives konsekvenserne af, at vilkåret om tidsbegrænsning tilsidesættes af boligretten og væsentlige opmærksomhedspunkter for både udlejere og lejere.

Hovedreglen i lejeloven
Lejelovens § 173 regulerer reglerne om tidsbegrænsede lejeaftaler og opstiller bestemmelser for, hvornår og hvordan en sådan aftale kan indgås, opretholdes og ophøre. Efter lejelovens § 173, stk. 1, ophører en tidsbegrænset lejeaftale automatisk ved den aftalte periodes udløb uden opsigelse, men i § 173, stk. 3, fastslås det, at tidsbegrænsning skal være ”tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold”, idet tidsbegrænsningen i modsat fald kan blive tilsidesat af boligretten med den følge, at lejekontrakten herefter vil være på tidsubegrænsede vilkår.

Ifølge forarbejderne kan tilstrækkeligt begrundet forhold hos udlejer eksempelvis være:

• Midlertidig udstationering eller flytning
• Fremtidigt salg af boligen for at mindske risikoen ved ejerskifte
• Forventet anvendelse af boligen af udlejeren selv eller dennes nærtstående

Der er ikke krav for, at begrundelsen fremgår af lejeaftalen. Dette vil dog som hovedregel være hensigtsmæssigt, da det i modsat fald kan være vanskeligt for udlejeren at godtgøre en sådan begrundelse under en eventuel senere tvist.

Bestemmelsen er som udgangspunkt ikke til hinder for, at en tidsbegrænset lejeaftale forlænges. Dog vil vurderingen af, om tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold tage udgangspunkt i dennes forhold på tidspunktet for forlængelsen af aftalen. Det vil således forudsætte, at udlejers tilstrækkelige forhold ”på ny” består på tidspunktet for forlængelsen.

Det er dog afgørende, at begrundelsen for den tidsbegrænsede lejeaftale udspringer af forhold hos udlejer og ikke hos lejer. I et sådant tilfælde vil tidsbegrænsningen blive tilsidesat.

Tilsidesættelse af tidsbegrænsningen
Lejeren kan anmode boligretten om at tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er rimeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. lejelovens § 173, stk. 3. Såfremt tidsbegrænsningen tilsidesættes, har dette således følgende konsekvenser:

Ændring af aftalen

Lejeaftalen omdannes til et tidsubegrænset lejemål. Dette betyder, at de sædvanlige opsigelsesvarsler og -regler i lejeloven for tidsubegrænsede lejemål træder i kraft.

Retlige og økonomiske konsekvenser

Udlejer kan risikere forsinket eller forhindret udnyttelse af ejendommen, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes, idet det kan være vanskeligt at få ejendommen i besiddelse ved brug af ganske begrænsede muligheder for opsigelse af lejer efter lejelovens regler. Retssager om spørgsmålet kan endvidere blive ganske tids- og omkostningskrævende.

Væsentlige opmærksomhedspunkter

For udlejere

1. Udlejer skal sikre sig, at tidsbegrænsningen er tydeligt aftalt og klart defineret i lejekontrakten.
2. Det er hensigtsmæssigt at have dokumentation på, at tidsbegrænsningen var rimeligt og sagligt begrundet på aftaletidspunktet, og det kan være hensigtsmæssigt at anføre den konkrete begrundelse for tidsbegrænsningen i lejekontrakten.

For lejere

1. Lejere har mulighed for at få tidsbegrænsningen prøvet ved boligretten, hvis lejer mener, at den ikke er begrundet tilstrækkeligt i udlejers forhold.
2. Skulle boligretten tilsidesætte tidsbegrænsningen, overgår lejemålet til at være på tidsubegrænsede vilkår.

Afsluttende bemærkninger
Lejelovens § 173 balancerer hensynet til lejeren og udlejeren i forhold til tidsbegrænsede lejemål. Udlejeren bør udvise stor omhu i sine kontrakter med tydelig angivelse af tidsbegrænsningens varighed og rimelige begrundelser. Lejere har omvendt stærke beskyttelsesrettigheder til at få tidsbegrænsning tilsidesat, hvis vilkårene ikke er opfyldt, eller hvis udlejer forsømmer sine pligter.